04 lưu ý quan trọng cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi thuê lại đất trực tiếp trong khu công nghiệp để xây dựng nhà xưởng

Thuê đất trực tiếp từ khu công nghiệpThuê đất trực tiếp từ các khu công nghiệp (“KCN”) để xây dựng nhà xưởng là một trong những lựa chọn phổ biến của nhiều doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi thực hiện dự án đầu tư (“DAĐT”) tại Việt Nam. Theo đó, doanh nghiệp khi thuê đất trực tiếp từ khu công nghiệp không chỉ đòi hỏi cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt tài chính mà còn phải đảm bảo tuân thủ các quy định của pháp luật có liên quan.

Thông qua bài viết này, BLawyers Vietnam sẽ trình bày 04 lưu ý quan trọng mà các doanh nghiệp cần lưu ý khi thuê đất trực tiếp từ các khu công nghiệp để xây dựng nhà xưởng thực hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh.

1. Hình thức sử dụng đất khi thuê lại đất trong khu công nghiệp

Theo quy định của Luật Đất đai 2013Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư (“CĐT”) được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN có quyền cho thuê lại đất theo 02 hình thức sau:

  1. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm: CĐT có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hằng năm; và
  2. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (“trả tiền thuê lại đất một lần”): CĐT có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền thuê đất hằng năm.

Theo đó, hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp thuê lại đất trong KCN sẽ tùy thuộc vào hình thức thuê đất và quyết định của CĐT.

2. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi thuê lại đất trong khu công nghiệp

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong KCN khi thuê lại đất của CĐT có một số quyền quan trọng như sau:

  1. Trường hợp trả tiền thuê lại đất một lần:
    • Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong khu công nghiệp;
    • Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; và
    • Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
  2. Trường hợp trả tiền thuê lại đất hằng năm:
    • Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
    • Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; và
    • Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.
3. Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp

Theo Luật Đầu tư 2020, thời hạn hoạt động của DAĐT ngoài khu kinh tế không quá 50 năm, được tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư lần đầu.

Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, doanh nghiệp cần đảm bảo thời hạn sử dụng đất của DAĐT trong khu công nghiệp phải tương đương thời hạn hoạt động của DAĐT được ghi nhận trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư lần đầu.

Trong trường hợp thời hạn hoạt động của DAĐT dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, CĐT phải xin phép cơ quan có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất nhưng phải đảm bảo các điều kiện sau:

  1. Tổng thời hạn sử dụng đất sau khi điều chỉnh không quá 70 năm; và
  2. Doanh nghiệp có DAĐT phải nộp tiền thuê đất đối với diện tích đất được điều chỉnh thời hạn sử dụng.

Trong trường hợp thời hạn hoạt động của DAĐT ngắn hơn thời hạn sử dụng đất trong KCN, bên thuê lại đất và KCN thỏa thuận với nhau về thời hạn thuê đất ghi nhận trong hợp đồng, đảm bảo thời hạn này phù hợp với các quy định nêu trên của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

4. Trường hợp doanh nghiệp bị thu hồi đất thuê lại trong khu công nghiệp

Theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, nếu bên thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng so với tiến độ đã giao kết trong hợp đồng thuê lại đất (trừ trường hợp bất khả kháng) thì CĐT là bên cho thuê có các quyền sau:

  1. Yêu cầu bên thuê lại đất thực hiện các biện pháp để đưa đất vào sử dụng; hoặc
  2. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê lại đất với doanh nghiệp đó.

Về phía bên thuê lại đất, trong trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong DAĐT thì doanh nghiệp được phép gia hạn thời gian sử dụng đất nhưng không quá 24 tháng.

Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền thu hồi lại diện tích đất vi phạm của bên thuê lại đất và giao lại cho bên cho thuê khi các trường hợp sau xảy ra:

  1. Hết thời hạn 24 tháng nêu trên mà doanh nghiệp vẫn chưa đưa đất vào sử dụng; và
  2. Bên cho thuê đã yêu cầu bên thuê lại đất thực hiện các biện pháp để đưa đất vào sử dụng mà bên thuê lại đất vẫn không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất.

Nội dung nêu trên không phải là ý kiến tư vấn chính thức từ BLawyers Vietnam. Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi hoặc góp ý về nội dung trên, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ consult@blawyersvn.com. Chúng tôi rất vui khi nghe từ bạn.

Ngày: 27/6/2024

Người viết: Chi Huỳnh

blawyersvn-cta-image

Yêu cầu tư vấn luật miễn phí

Vui lòng gọi cho chúng tôi hoặc điền vào mẫu đơn bên dưới. Chúng tôi sẽ phản hồi bạn trong vòng 24 giờ đồng hồ.

This field is for validation purposes and should be left unchanged.