Bản tin cập nhật pháp luật tháng 02/2024 (Kinh doanh bất động sản, nhà ở, chương trình hỗ trợ doanh nghiệp khu vực tư nhân kinh doanh bền vững giai đoạn 2022-2025)

Cập nhật bản tin pháp luật tháng 02/2024

Bản tin pháp luật Việt Nam #19 mang đến bạn các thông tin sau:

BẢN TIN PHÁP LUẬT

I. Ban hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Vào ngày 28/11/2023, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025 với một số nội dung đổi mới đáng chú ý như sau:

1. Nguyên tắc mới về tiền đặt cọc khi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng (“CTXD”) hình thành trong tương lai
  1. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng CTXD từ bên đặt cọc khi nhà ở, CTXD đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh;
  2. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD; và
  3. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, CTXD, phần diện tích sàn xây dựng trong CTXD hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
2. Điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

  1. Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  2. Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu; và
  3. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư.

Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

3. Điều kiện chi tiết khi thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
  1. Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư; đã được lựa chọn hoặc công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư;
  2. Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị;
  3. Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt và nội dung của dự án đã được phê duyệt;
  4. Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch;
  5. Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  6. Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ thì phải thực hiện giải chấp;
  7. Dự án còn trong thời hạn thực hiện;
  8. Đối với việc chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục CTXD hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các CTXD của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản; và
  9. Chủ đầu tư đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) được thực hiện việc chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
4. Cá nhân không có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân không có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

  1. Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; và
  2. Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
II. Ban hành Luật Nhà ở 2023

Vào ngày 27/11/2023, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở 2023 bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025 với một số nội dung đổi mới đáng chú ý như sau:

1. Ban hành quy định cụ thể về chung cư mini

a. Khái niệm chung cư mini

Chung cư mini theo quy định của pháp luật còn được gọi là nhà ở nhiều tầng của cá nhân có quyền sử dụng đất (“QSDĐ”) được phát triển nhằm mục đích để bán, cho thuê mua, cho thuê. Theo đó chung cư mini bao gồm các loại hình như sau:

  1. Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ; và
  2. Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

Người sở hữu căn hộ trong chung cư mini được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

b. Điều kiện để cá nhân có QSDĐ bán, cho thuê mua, cho thuê chung cư mini

  1. Phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở; và
  2. Trong trường hợp xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải thực hiện theo quy định sau đây:
    • Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;
    • Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật;
    • Đáp ứng điều kiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy; và
    • Nếu xây dựng nhà ở này để bán, cho thuê mua thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
2. Sửa đổi quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư
  1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định như sau:
    • Theo hồ sơ thiết kế (Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng); và
    • Thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
  2. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; và
  3. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư.
3. Điều chỉnh một số quy định về nhà ở xã hội

a. Thay đổi nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội

Trước đây theo Luật Nhà ở 2014, bên mua nhà ở xã hội chỉ được bán nhà ở trong thời hạn 05 năm (theo thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội) cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Theo Luật Nhà ở 2023, trong thời hạn 05 năm mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; và phải thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân.

b. Mở rộng đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm 02 nhóm đối tượng như sau:

  1. Học sinh, sinh viên đại học, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; và
  2. Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

c. Tăng ưu đãi cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

  1. Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án;
  2. Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại;
  3. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này; và
  4. Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội.
III. Phê duyệt chương trình hỗ trợ doanh nghiệp khu vực tư nhân kinh doanh bền vững giai đoạn 2022-2025

Vào ngày 08/02/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 167/QĐ-TTg phê duyệt Chương trình hỗ trợ doanh nghiệp khu vực tư nhân kinh doanh bền vững giai đoạn 2022-2025 (“Chương trình 167”) với một số nội dung đáng chú ý như sau:

1. Khái niệm kinh doanh bền vững (“KDBV”)

KDBV là các mô hình kinh doanh (“MHKD”) sau đây:

  1. MHKD áp dụng kinh tế tuần hoàn: Các hoạt động thiết kế, sản xuất, tiêu dùng và dịch vụ đặt ra mục tiêu giảm khai thác nguyên liệu, vật liệu, kéo dài vòng đời sản phẩm, hạn chế chất thải phát sinh và giảm thiểu tác động xấu đến môi trường;
  2. MHKD bao trùm: Huy động người thu nhập thấp tham gia trong chuỗi giá trị của doanh nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh; trong đó, người thu nhập thấp có thể tham gia với vai trò là nhà cung ứng, khách hàng, nhà phân phối hay có thể là người lao động tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh; và
  3. Các mô hình kinh doanh bền vững khác.
2. Đối tượng áp dụng Chương trình 167
  1. Doanh nghiệp khu vực tư nhân thực hiện KDBV (“Doanh nghiệp KDBV”);
  2. Tổ chức thúc đẩy phát triển kinh doanh bền vững;
  3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền được giao nhiệm vụ thực hiện hoạt động của Chương trình 167; và
  4. Tổ chức, cá nhân liên quan đến kinh doanh bền vững.
3. Hoạt động của Chương trình 167
  1. Phát triển hệ sinh thái hỗ trợ thực hiện việc KDBV thông qua một số hoạt động như sau:
    • Phổ biến thông tin, truyền thông qua các phương tiện thông tin đại chúng, mạng xã hội nhằm nâng cao nhận thức của xã hội, cộng đồng doanh nghiệp về kinh doanh bền vững;
    • Xây dựng mạng lưới chuyên gia tư vấn hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh bền vững;
    • Xây dựng, phát triển nền tảng thông tin để hình thành cơ sở thông tin dữ liệu về doanh nghiệp kinh doanh bền vững; và
    • Tổ chức các hội nghị, hội thảo, tọa đàm chia sẻ thông tin, kinh nghiệm và thực tiễn tốt về các mô hình kinh doanh bền vững; các giải pháp, công cụ đo lường; đánh giá và công nhận doanh nghiệp kinh doanh bền vững; kết nối doanh nghiệp thực hiện kinh doanh bền vững với các tổ chức tín dụng, nhà đầu tư; kết nối các tổ chức, chuyên gia, doanh nghiệp thành công điển hình trong nước và quốc tế.
  2. Hỗ trợ các doanh nghiệp KDBV thông qua một số hoạt động như sau:
    • Hỗ trợ tư vấn, đào tạo, về xây dựng chiến lược, thiết kế mô hình, phương án kinh doanh bền vững; nhân sự; tài chính, sản xuất, bán hàng, thị trường, quản trị nội bộ và các nội dung khác liên quan tới hoạt động sản xuất – kinh doanh của doanh nghiệp;
    • Hỗ trợ công nghệ bao gồm: tìm kiếm, lựa chọn, giải mã và chuyển giao công nghệ phù hợp với doanh nghiệp; áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật; chi phí kiểm định, hiệu chuẩn, thử nghiệm, đo lường chất lượng sản phẩm, dịch vụ; tư vấn sở hữu trí tuệ, khai thác và phát triển tài sản trí tuệ; tư vấn lựa chọn giải pháp chuyển đổi số; và
    • Hỗ trợ về truyền thông, xúc tiến thương mại, mở rộng thị trường cho các sản phẩm, dịch vụ kinh doanh bền vững của doanh nghiệp: hỗ trợ đăng ký thành công tài khoản bán sản phẩm, dịch vụ trên các sàn thương mại điện tử quốc tế; hỗ trợ chi phí duy trì tài khoản trên các sàn thương mại điện tử trong nước và quốc tế.
  3. Hoạt động quản lý Chương trình 167
    • Xây dựng tài liệu hướng dẫn, quy trình triển khai Chương trình; Xây dựng khung đánh giá, giám sát Chương trình; và
    • Tổ chức đánh giá và định kỳ hằng năm tổng hợp tình hình thực hiện Chương trình, báo cáo Thủ tướng Chính phủ và đề xuất sửa đổi, bổ sung nội dung, hoạt động của Chương trình trong trường hợp cần thiết.

Nội dung nêu trên không phải là ý kiến tư vấn chính thức từ BLawyers Vietnam. Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi hoặc góp ý về nội dung trên, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ consult@blawyersvn.com. Chúng tôi rất vui khi nghe từ bạn.

Ngày viết: 29/02/2024

Tác giả: BLawyers Vietnam

Đội ngũ thực hiện Bản tin cập nhật tin tức pháp lý

CÁC BÀI BÁO ĐÃ ĐĂNG

NỀN TẢNG ÂM THANH

LIÊN HỆ CHÚNG TÔI

✍ Legal News and Update Team
📩 legalnews@blawyersvn.com

CÁC BẢN TIN PHÁP LUẬT ĐÃ ĐĂNG

Tải bản chất lượng cao tại đây :

Bản tin Pháp luật #19 (Tiếng Việt)

Có thể bạn muốn đọc thêm CNPL khác của BLawyers Vietnam: Bản tin Pháp luật tháng 12/2023/ Bản tin Pháp luật tháng 11/2023Bản tin Pháp luật tháng 10/2023

blawyersvn-cta-image

Yêu cầu tư vấn luật miễn phí

Vui lòng gọi cho chúng tôi hoặc điền vào mẫu đơn bên dưới. Chúng tôi sẽ phản hồi bạn trong vòng 24 giờ đồng hồ.

This field is for validation purposes and should be left unchanged.