3 rủi ro pháp lý về căn hộ du lịch (Condotel) theo luật Việt Nam

Ngày viết: 27/8/2021

Tác giả: Linh Nguyễn

Hiện nay, căn hộ du lịch (“Condotel”) đang phát triển nhanh chóng và thu hút được nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư tại Việt Nam. Tuy nhiên pháp luật Việt Nam hiện nay vẫn chưa có đầy đủ cơ sở pháp lý để điều chỉnh việc kinh doanh, quản lý loại hình căn hộ này dẫn đến còn nhiều vướng mắc trên thực tế chưa được giải quyết. Thông qua bài viết này, BLawyers Vietnam sẽ nêu một số lưu ý về Condotel. 

I. Tổng quan về Condotel

Condotel được biết đến với tên gọi là Căn hộ du lịch hoặc Căn hộ khách sạn, là viết tắt của hai từ condominimum (căn hộ) và hotel (khách sạn). Thuật ngữ này được dùng để chỉ dạng khách sạn mà tại đó mỗi căn hộ khách sạn có chủ sở hữu riêng. Chủ sở hữu Condotel có quyền ở, bán hoặc cho thuê tùy theo quyết định của họ.

Condotel vừa có chức năng của một căn hộ, vừa có các hoạt động của một khách sạn. Chủ sở hữu không những sở hữu căn hộ mà còn được sở hữu diện tích và tiện ích chung như thang máy, hành lang, hồ bơi, sân chơi,… dựa trên hợp đồng thỏa thuận với chủ đầu tư.

Condotel khác với khách sạn ở chỗ Condotel cho phép khách hàng mua hoàn toàn quyền sở hữu và sử dụng căn hộ, hoặc đăng ký chương trình cho thuê căn hộ với chủ đầu tư, và có đơn vị quản lý vận hành và bảo dưỡng chuyên nghiệp. Ngoài ra, khác với căn hộ thông thường, Condotel cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý và điều hành các vấn đề về việc cho thuê lại và hoạt động hằng ngày của khách sạn.

II. Các quy định của pháp luật Việt Nam về Condotel

1. Thời hạn sở hữu Condotel

Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ đề ngày 14/02/2020 (“Công Văn 703”) của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xác định Condotel là cơ sở lưu trú du lịch, sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, du lịch.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì đất thương mại dịch vụ có thời hạn sở hữu là 50 năm theo thời hạn giao đất đối với đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ. Như vậy thời hạn sở hữu Condotel là không quá 50 năm hoặc không quá 70 năm đối với các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn. Khi hết thời hạn nêu trên, chủ sở hữu được xem xét gia hạn.

2. Condotel có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Công Văn 703 còn nêu rõ trong trường hợp các dự án có công trình Condotel đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“GCNQSDĐ”) cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Thực tế tính đến nay các chủ sở hữu Condotel vẫn chưa được cấp GCNQSDĐ vì quy định pháp luật chưa nêu phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng của dự án Condotel để làm căn cứ cấp GCNQSDĐ. Luật Nhà ở 2014 quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư, nhưng không có quy định pháp luật về áp dụng tương tự để tính phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của căn hộ du lịch.

3. Có được mua bán, chuyển nhượng Condotel hay không?

Pháp luật Việt Nam hiện hành không cấm hoặc không hạn chế chủ đầu tư chuyển nhượng Condotel cho người khác. Pháp luật cũng không có quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư sở hữu tòa nhà Condotel. Thực tế chủ đầu tư vẫn đang chuyển nhượng cho người mua có nhu cầu, nhưng việc chuyển nhượng này đang bị hạn chế và gặp nhiều vướng mắc do thiếu khung pháp lý để triển khai thực hiện, đặc biệt là việc cấp GCNQSDĐ riêng cho người mua.

Tuy nhiên, cho dù đã ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng người mua Condotel vẫn không thể có đủ 03 quyền của người sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt như đối với nhà ở hoặc bất động sản thông thường khác được. Cả 03 quyền này đều bị hạn chế và chịu sự chi phối bởi quyền của chủ đầu tư từ quyền thu phí bảo trì, phí quản lý khai thác và vận hành, quyền cung cấp dịch vụ đi kèm, quyền quản lý khai thác kinh doanh,… Do đó, mặc dù đã chuyển nhượng nhưng người mua Condotel vẫn hoàn toàn phụ thuộc vào sự quyết định của chủ đầu tư về mọi mặt mà không phụ thuộc vào quyền sở hữu của người mua và quy định của pháp luật.

III. Ba rủi ro pháp lý của Condotel

Condotel hiện nay vẫn chưa được quy định rõ trong các văn bản pháp luật Việt Nam, do đó tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư khi thực hiện hoạt động giao dịch, chuyển nhượng đối với loại hình căn hộ này. Trong đó chủ yếu tồn tại 03 vướng mắc về mặt pháp lý cần được giải quyết như sau:

  1. Chưa có căn cứ pháp luật cụ thể để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung của Condotel để cấp GCNQSDĐ cho chủ sở hữu;
  2. Chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu Condotel; và
  3. Chưa quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa dự án condotel vào khai thác kinh doanh.

Các rủi ro trên gây ra các tranh chấp tiềm ẩn giữa nhà đầu tư và chủ sở hữu Condotel.

Do đó, cần có các quy định pháp lý giải quyết các vướng mắc nêu trên để tạo điều kiện cho quá trình cấp GCNQSDĐ cho các căn hộ Condotel nhằm thu hút các nhà đầu tư.

Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi hoặc góp ý về nội dung trên, vui lòng liên hệ với chúng tôi theo địa chỉ consult@blawyersvn.com. BLawyers Vietnam rất muốn nghe từ bạn!

Có thể bạn muốn tìm hiểu thêm:

Luật Việt Nam bảo vệ khách du lịch trong “tour du lịch mua trước, dùng sau” thế nào?

Rủi ro nào cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có giá trị thấp hơn thực tế?

Bảo vệ quyền và lợi ích trong trường hợp quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho nhiều người mua

blawyersvn-cta-image

Yêu cầu tư vấn luật miễn phí

Vui lòng gọi cho chúng tôi hoặc điền vào mẫu đơn bên dưới. Chúng tôi sẽ phản hồi bạn trong vòng 24 giờ đồng hồ.

  • This field is for validation purposes and should be left unchanged.