Góc nhìn từ Án lệ số 25/2018/AL về trường hợp không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan

Ngày viết: 19/7/2021

Tác giả: Thảo Nguyễn & Tuyến Phạm

Phạt cọc là một trong những lý do dẫn đến tranh chấp khi các bên giao kết hợp đồng đặt cọc. Một câu hỏi đặt ra là trong trường hợp nào thì một bên không phải chịu phạt cọc dù đã vi phạm nghĩa vụ quy định trong hợp đồng đặt cọc. Thông qua bài viết này, BLawyers Vietnam xin giới thiệu đến bạn đọc Án lệ số 25/2018/AL để trả lời cho câu hỏi trên. 

1. Tóm tắt nội dung Án lệ số 25/2018/AL

Vào ngày 12/05/2009, bà H thỏa thuận bán cho ông L căn nhà do bà H đứng tên mua đấu giá của Cơ quan thi hành án dân sự TP. Hồ Chí Minh (“CQTHADS”) theo Hợp đồng đặt cọc (“Hợp Đồng”) với các nội dung sau:

  • Ông L đặt cọc cho bà H 2.000.000.000 VNĐ;
  • Bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Hợp Đồng; và
  • Nếu vi phạm thời hạn, bà H chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 VNĐ.

Hết thời hạn nêu tại Hợp Đồng, bà H vẫn không hoàn tất các thủ tục cần thiết theo thỏa thuận. Do đó, ông L khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2.000.000.000 VNĐ và phạt cọc 2.000.000.000 VNĐ.

Bà H đồng ý trả tiền cọc và tiền lãi suất theo quy định nhưng không đồng ý phạt cọc vì cho rằng việc bà không thực hiện đúng cam kết là do CQTHADS chậm sang tên cho bà.

Tòa án cấp sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông L, buộc bà H trả cho ông L 4.000.000.000 VNĐ. Bà H đã kháng cáo và Tòa án cấp phúc thẩm quyết định giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Tòa án nhân dân tối cao đã xét xử lại vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm và đã ra quyết định hủy bản án sơ thẩm và phúc thẩm với nhận định sau: “Nếu có căn cứ xác định CQTHADS chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với ông L thuộc về khách quan, và bà H không phải chịu phạt tiền cọc”.

Như vậy, trường hợp bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết vì lý do khách quan thì bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.

2. Áp dụng Án lệ số 25/2018/AL cho các trường hợp tương tự

Án lệ số 25/2018/AL có thể được áp dụng trong các trường hợp tương tự như sau:

  1. Về loại tài sản: Tài sản được đề cập trong Án lệ là một khoản tiền, tuy nhiên Án lệ vẫn có thể được áp dụng đối với các loại tài sản đặt cọc khác, ví dụ như giấy tờ có giá, kim khí quý, đá quý.
  2. Về loại hợp đồng được bảo đảm: Hợp đồng được bảo đảm trong Án lệ là hợp đồng mua bán nhà. Đối với các trường hợp khác không phải là hợp đồng mua bán nhà thì vẫn có thể áp dụng Án lệ.
  3. Về lý do khách quan: Nguyên nhân khách quan không nhất thiết là phải đến từ CQTHADS mà có thể đến từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác hoặc do chính sách của nhà nước mà hợp đồng không thể thực hiện được theo cam kết.

3. Một số vấn đề còn bỏ ngõ từ Án lệ số 25/2018/AL

a. Án lệ số 25/2018/AL chưa giải thích rõ khái niệm “không phải chịu phạt cọc

Khái niệm “không phải chịu phạt cọc” có thể được hiểu theo hai hướng như sau:

  1. Bên nhận đặt cọc không phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc và không phải hoàn trả số tiền đặt cọc đã nhận; hoặc
  2. Bên nhận đặt cọc không phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc nhưng phải hoàn trả số tiền đặt cọc đã nhận.

Vì Án lệ không làm rõ khái niệm này nên trên thực tế sẽ có một số Tòa án áp dụng Án lệ theo hướng (i), một số khác thì lại áp dụng Án lệ theo hướng (ii).

b. Án lệ chưa đề cập đến vấn đề hoàn trả lợi tức phát sinh từ tài sản đặt cọc

Trường hợp bên nhận đặt cọc sử dụng tài sản đặt cọc và thu được lợi tức thì khoản lợi tức này có phải được hoàn trả cho bên đặt cọc hay không? Và nếu như hoàn trả thì hoàn trả toàn bộ hay một phần? Án lệ vẫn còn bỏ ngõ những vấn đề này nên việc áp dụng trên thực tế vẫn còn tùy thuộc vào quan điểm của Hội đồng xét xử.

Tóm lại, mặc dù đã trả lời được câu hỏi “Trường hợp nào thì bên vi phạm hợp đồng đặt cọc không phải chịu phạt cọc?”, Án lệ số 25/2018/AL vẫn còn một số vấn đề pháp lý chưa được giải quyết. Điều này sẽ gây khó khăn cho các Tòa án trong quá trình áp dụng, dẫn đến việc tồn tại những bản án có nội dung mâu thuẫn, trái ngược nhau.

Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi hoặc góp ý về nội dung trên, vui lòng liên hệ với chúng tôi theo địa chỉ consult@blawyersvn.com. BLawyers Vietnam rất muốn nghe từ bạn!

Có thể bạn muốn tìm hiểu thêm:

Thỏa thuận không cạnh tranh sau khi chấm dứt lao động – góc nhìn từ một tranh chấp thực tế

Rủi ro nào cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có giá trị thấp hơn thực tế?

Cách xác định tiền lãi chậm trả, phạt vi phạm và bồi thường trong quan hệ thương mại theo Án lệ số 09/2016/AL?

blawyersvn-cta-image

Yêu cầu tư vấn luật miễn phí

Vui lòng gọi cho chúng tôi hoặc điền vào mẫu đơn bên dưới. Chúng tôi sẽ phản hồi bạn trong vòng 24 giờ đồng hồ.

  • This field is for validation purposes and should be left unchanged.