Ngày viết: 14/6/2021
Tác giả: Tuyến Phạm
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất là giao dịch quen thuộc trong cuộc sống hiện nay. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu những vấn đề pháp lý liên quan và hạn chế rủi ro cho mình.
Trường hợp thực tế của khách hàng A mà BLawyers Vietnam đã hỗ trợ là một ví dụ minh họa
Bà A (“Bên Bán”), đã lớn tuổi, sống một mình ở Việt Nam. Con cháu của bà đều đang sinh sống và làm việc ở nước ngoài. Bà A muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất cho ông B (“Bên Mua”). Các bên có thỏa thuận giá chuyển nhượng tài sản bằng hợp đồng đặt cọc không công chứng là 20 tỷ đồng (“HĐĐC”). Bên Mua đã đưa ra đề xuất rằng các bên sẽ ghi giá chuyển nhượng trên hợp đồng mua bán chính thức sẽ công chứng là 10 tỷ đồng. Bên Mua nói đề xuất trên giúp các bên giảm thiểu được các khoản tiền thuế, phí, lệ phí. Tuy nhiên, Bên Bán đã tìm tư vấn của luật sư để loại trừ rủi ro pháp lý tiềm ẩn phát sinh.
Luật sư BLawyers Vietnam đã chỉ ra các rủi ro cho Bên Bán như sau:
1. Bên Mua có thể thanh toán số tiền thấp hơn
Hợp đồng ghi giá trị mua bán 10 tỷ đồng sau khi công chứng sẽ phát sinh hiệu lực (“HĐCC”). Hiệu lực này không bị mất đi hoặc bị ảnh hưởng dù hai bên đã ghi trong HĐĐC là Bên Mua sẽ giao cho Bên Bán số tiền là 20 tỷ. Vậy nên, Bên Mua vẫn có thể căn cứ vào HĐCC để không thanh toán số tiền 20 tỷ đồng.
Đừng bỏ qua: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vợ hoặc chồng xác lập đã được công chứng có hủy bỏ được không?
2. Phát sinh tranh chấp tại Tòa án
Nếu sau khi ký kết vào HĐCC mà hai bên phát sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng này và yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết, Tòa án có thể tuyên HĐCC vô hiệu vì HĐCC được xác lập một cách giả tạo. Tuy nhiên, HĐĐC vẫn còn hiệu lực. Xét trường hợp HĐCC vô hiệu, hai bên sẽ có trách nhiệm khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Như vậy, Bên Bán sẽ hoàn trả lại toàn bộ tiền cho Bên Mua và Bên Mua sẽ giao trả lại quyền sử dụng đất cùng các giấy tờ, chứng nhận khác đã nhận. Tuy nhiên, việc khởi kiện theo thủ tục dân sự như trên có thể phức tạp và khiến hai bên tốn thời gian và tiền bạc.
Đừng bỏ qua: Bảo vệ quyền và lợi ích trong trường hợp quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho nhiều người mua
3. Bên Bán có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự
Bên Bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân (“Thuế TNCN”) khi phát sinh thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, thay vì nộp Thuế TNCN tính trên 20 tỷ đồng, Bên Bán chỉ nộp thuế này tính trên 10 tỷ đồng. Luật Quản lý thuế hiện hành quy định rõ việc người nộp thuế có nghĩa vụ khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế… Điều đó có nghĩa, khi người bán và người mua cố tình kê khai giá “ảo” trong hợp đồng chuyển nhượng để né thuế thì hành vi đó là vi phạm pháp luật. Tùy theo mức độ vi phạm mà khi bị cơ quan chức năng phát hiện có thể sẽ tiến hành truy thu, xử phạt hành chính. Bên cạnh đó, việc Bên Bán nộp thuế không đúng với số tiền trên thực tế có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế.
Tóm lại, việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng có giá trị thấp hơn thực tế là hành vi vi phạm pháp luật. Người thực hiện hành vi sẽ bị xử phạt và chịu trách nhiệm pháp lý theo mức độ vi phạm và chịu nhiều rủi ro pháp lý. Do đó, việc rà soát kỹ hợp đồng, dự liệu tình huống pháp lý có thể phát sinh vô cùng quan trọng trong loại giao dịch này.
Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi hoặc góp ý về nội dung trên, vui lòng liên hệ với chúng tôi theo địa chỉ consult@blawyersvn.com. BLawyers Vietnam rất muốn nghe từ bạn!
Có thể bạn muốn tìm hiểu thêm:
Nhà đầu tư nước ngoài có khả năng đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam không?
