Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản là tài sản chung của vợ chồng thiếu chữ ký của một bên thì có bị vô hiệu không?

Việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng chung của vợ chồng là một giao dịch dân sự phổ biến. Tuy nhiên, đây cũng chính là loại giao dịch dân sự dễ phát sinh tranh chấp trên thực tế vì các bên chưa nắm rõ những điều kiện cần để hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực khi đối tượng giao dịch là tài sản chung của vợ và chồng. Liên quan đến vấn đề này, Tòa án nhân dân tối cao (“TANDTC”) đã lần lượt ban hành Án lệ số 04/2016/AL (“Án Lệ Số 04”) và Công văn số 196/TANDTC-PC (“Công Văn Số 196”) để hướng dẫn giải quyết các vụ án tranh chấp liên quan đến giao dịch bất động sản là tài sản chung của vợ và chồng trong thời kỳ hôn nhân.

Trong bài viết này, thông qua các văn bản hướng dẫn nêu trên, BLawyers Vietnam sẽ trình bày một số vấn đề mà các bên cần lưu ý khi thực hiện giao dịch đối với bất động sản được xác định là tài sản chung của vợ, chồng.

1. Nội dung và quan điểm giải quyết tranh chấp của Án Lệ Số 04

a. Khái quát nội dung tranh chấp

Án Lệ Số 04 trình bày về tranh chấp liên quan đến giao dịch nhà đất là tài sản chung của vợ chồng giữa nguyên đơn là bên nhận chuyển nhượng và bị đơn là bên chuyển nhượng. Theo đó, về phía bị đơn chỉ có chữ ký xác nhận của người chồng trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất (“Hợp Đồng”). Sau đó, các bên đã hoàn tất các nghĩa vụ theo thỏa thuận trong Hợp Đồng. Kể từ thời điểm giao kết Hợp Đồng, nguyên đơn đã sở hữu, sử dụng và quản lý công khai các tài sản này.

Khi các bên xảy ra tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bị đơn có kháng cáo với yêu cầu Tòa án tuyên Hợp Đồng vô hiệu toàn bộ vì tại thời điểm ký kết Hợp Đồng, người vợ không biết về giao dịch này và không cùng ký tên vào Hợp Đồng, như vậy Hợp Đồng đã không thỏa mãn điều kiện có hiệu lực về mặt hình thức của giao dịch bất động sản là tài sản chung của vợ chồng theo luật định.

Tuy nhiên, tại giai đoạn giám đốc thẩm, Tòa án đã tuyên giữ nguyên bản án phúc thẩm, theo đó không chấp nhận yêu cầu trên của bị đơn vì các lý do sau:

1. Bị đơn đã nhận toàn bộ số tiền từ nguyên đơn theo thỏa thuận của các bên về giá trị giao dịch;
2. Người vợ có sử dụng số tiền trên để phân chia cho các con; và
3. Người vợ biết hoặc buộc phải biết về việc nguyên đơn đã nhận chuyển nhượng nhà đất, và không có ý kiến phản đối trong suốt quá trình nguyên đơn sử dụng và quản lý công khai các tài sản này.

b. Quan điểm giải quyết tranh chấp của TANDTC

Qua Án Lệ Số 04, có thể nhận thấy TANDTC đưa ra quan điểm giải quyết tranh chấp trên tinh thần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự, đảm bảo tính công bằng trong thỏa thuận giữa các bên khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản là tài sản chung của vợ và chồng.

Pháp luật Việt Nam hiện hành có các quy định về giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của vợ và chồng như sau (i) việc định đoạt tài sản chung là bất động sản phải được vợ và chồng thỏa thuận bằng văn bản có công chứng, và (ii) giao dịch về tài sản chung là bất động sản phải có sự xác nhận của cả vợ và chồng, trường hợp cả hai không thể cùng xác nhận thì một bên phải ủy quyền cho bên còn lại bằng văn bản nhằm đại diện xác lập giao dịch này.

Tuy nhiên, không phải cá nhân nào cũng có thể nắm vững các quy tắc pháp lý nêu trên để đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng bất động sản giữa các bên hợp pháp và có hiệu lực. Vì lẽ đó, tại Công Văn Số 196, TANDTC tiếp tục có hướng dẫn về việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến tài sản chung của vợ và chồng từ Án Lệ Số 04, theo đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đủ chữ ký xác nhận của vợ và chồng nhưng không bị vô hiệu nếu đáp ứng 03 điều kiện sau:

1. Bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận;
2. Người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng số tiền trên; và
3. Bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không phản đối.

Như vậy, những vụ việc tương tự có thể vận dụng các điều kiện nêu trên nhằm chứng minh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bị vô hiệu, và tài sản chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng.

2. Các lưu ý khi giao dịch đối với bất động sản là tài sản chung của vợ, chồng

Các chủ thể khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản là tài sản chung của vợ chồng nên lưu ý các vấn đề quan trọng sau đây để hạn chế phát sinh tranh chấp như nêu trên:

1. Yêu cầu bên chuyển nhượng là vợ và chồng phải có văn bản thỏa thuận về tài sản chung được công chứng đối với bất động sản; và
2. Tại thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, yêu cầu cả vợ và chồng cùng có mặt để ký kết hợp đồng. Trường hợp vợ và chồng không thể cùng có mặt thì phải có văn bản ủy quyền được công chứng của một bên cho bên còn lại.

Nội dung nêu trên không phải là ý kiến tư vấn chính thức từ BLawyers Vietnam. Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi hoặc góp ý về nội dung trên, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ consult@blawyersvn.com. Chúng tôi rất vui khi nghe từ bạn.