Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (“QSDĐ-TSGLVĐ”) là loại tài sản thế chấp phổ biến được dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm và/hoặc của người khác trong một giao dịch dân sự. Theo đó, nhằm công khai và minh bạch về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm, biện pháp thế chấp QSDĐ-TSGLVĐ phải được đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trong bài viết này, BLawyers Vietnam sẽ nêu 04 lưu ý quan trọng về thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm (“BPBĐ”) khi thế chấp QSDĐ-TSGLVĐ.
1. Lưu ý 1: Các loại QSDĐ-TSGLVĐ phải thực hiện thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm
Khi thế chấp QSDĐ-TSGLVĐ để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ, các loại QSDĐ-TSGLVĐ sau đây bắt buộc phải đăng ký BPBĐ gồm:
- Quyền sử dụng đất;
- Nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận;
- Dự án đầu tư (“DAĐT”) xây dựng nhà ở, DAĐT xây dựng công trình không phải là nhà ở;
- DAĐT nông nghiệp, dự án phát triển rừng;
- DAĐT khác có sử dụng đất đồng thời với QSDĐ được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Lưu ý rằng:
- Khi đăng ký thay đổi, xóa đăng ký đối với các trường hợp trên cũng phải nộp hồ sơ và thực hiện thủ tục tương tự như khi đăng ký BPBĐ tại VPĐKĐĐ.
- Việc đăng ký có thể áp dụng đồng thời trong cùng 01 hồ sơ đăng ký đối với một, một số hoặc tất cả các loại tài sản nêu trên và chỉ cần 01 Phiếu yêu cầu đăng ký trong cùng một hồ sơ đăng ký.
- Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và thực hiện đăng ký BPBĐ bằng QSDĐ, TSGLVĐ.
2. Lưu ý 2: Đăng ký biến động đất đai khi đăng ký biện pháp thế chấp QSDĐ-TSGLVĐ
a. Các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai khi đăng ký biện pháp thế chấp QSDĐ-TSGLVĐ
Người yêu cầu đăng ký phải đăng ký biến động đất đai trước khi đăng ký BPBĐ nếu có sự thay đổi thông tin về bên bảo đảm hoặc tài sản bảo đảm thuộc các trường hợp sau:
- Thay đổi về số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, địa chỉ thửa đất không phù hợp với thông tin trên Giấy chứng nhận do sắp xếp lại các đơn vị hành chính, dồn điền đổi thửa, đo đạc xác định lại hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất;
- Thay đổi hiện trạng về loại nhà (hoặc loại công trình xây dựng), tên tòa nhà (hoặc tên công trình xây dựng), số tầng hoặc thông tin về tài sản khác gắn liền với đất dẫn đến không còn phù hợp với thông tin trên Giấy chứng nhận;
- Thay đổi thông tin về tên hoặc họ, tên của bên bảo đảm, bao gồm cả thay đổi do có văn bản của cơ quan có thẩm quyền.
b. Thời điểm thực hiện đăng ký biến động đất đai
- Người yêu cầu đăng ký có thể nộp đồng thời hồ sơ đăng ký BPBĐ với hồ sơ đăng ký biến động đất đai; hoặc
- Thực hiện đăng ký biến động đất đai trước khi đăng ký BPBĐ.
3. Lưu ý 3: Hiệu lực của hợp đồng thế chấp khi đối tượng của hợp đồng là QSDĐ-TSGLVĐ bắt buộc phải đăng ký
Theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở và công chứng, hợp đồng thế chấp có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng. Tuy nhiên, khi tài sản thế chấp là các đối tượng QSDĐ-TSGLVĐ tại mục 1 nêu trên, hợp đồng thế chấp được xem là có hiệu lực khi BPBĐ đã được đăng ký.
Như vậy, hợp đồng thế chấp chỉ có hiệu lực pháp luật khi đáp ứng đủ 02 điều kiện:
- Đã được công chứng; và
- Đã đăng ký BPBĐ đối với các tài sản thế chấp bắt buộc phải đăng ký.
4. Lưu ý 4: Hệ quả của việc không đăng ký thay đổi biện pháp thế chấp QSDĐ-TSGLVĐ
Thực tiễn xét xử của Tòa án cho thấy rằng mặc dù pháp luật có quy định nhưng các bên khi ký kết hợp đồng thế chấp và phụ lục của hợp đồng này thường bỏ sót việc thực hiện thủ tục đăng ký cho phụ lục hợp đồng tại VPĐKĐĐ.
Ví dụ: Bản án 167/2018/DS-PT ngày 28/11/2018 về tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu của TAND tỉnh Sóc Trăng, với nguyên đơn: Ông T, bà H; bị đơn: Ông G, bà N; và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ngân hàng H.
- Năm 2009, nguyên đơn nhờ bị đơn là ông G vay tiền tại Ngân hàng H. Vì vậy hợp đồng tín dụng được ký kết giữa ông G và Ngân hàng H.
- Cùng thời điểm, nguyên đơn và Ngân hàng H ký hợp đồng thế chấp nhà ở và QSDĐ để bảo đảm cho khoản vay của ông G theo hợp đồng tín dụng. Hợp đồng thế chấp này đã được các bên đăng ký BPBĐ.
- Năm 2011, nguyên đơn và Ngân hàng H tiếp tục ký thêm Phụ lục hợp đồng thế chấp. Phụ lục hợp đồng này chưa được đăng ký BPBĐ.
Vì các bên chỉ ký kết và công chứng Phụ lục hợp đồng mà không thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi BPBĐ, Tòa án đã tuyên bố Phụ lục hợp đồng thế chấp là vô hiệu vì không tuân thủ điều kiện về hình thức của giao dịch bảo đảm.
Như vậy, khi thế chấp tài sản là QSDĐ-TSGLVĐ là đối tượng bắt buộc phải đăng ký BPBĐ, các bên trong giao dịch cũng cần phải lưu ý thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi khi phát sinh sửa đổi, bổ sung mới đối với hợp đồng thế chấp. Đây là một trong các điều kiện quan trọng để giao dịch bảo đảm phát sinh hiệu lực pháp luật.
Nội dung nêu trên không phải là ý kiến tư vấn chính thức từ BLawyers Vietnam. Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi hoặc góp ý về nội dung trên, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ info@blawyersvn.com. Chúng tôi rất vui khi nghe từ bạn.
Ngày: 07/5/2024
Người viết: Chi Huỳnh
