Tại Việt Nam, bất động sản (“BĐS”) bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất và các tài sản khác gắn liền với đất, được xem là tài sản có giá trị lớn và chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật, song việc đứng tên BĐS tại Việt Nam đối với người không có quốc tịch Việt Nam bị giới hạn và kiểm soát nghiêm ngặt. Thực tế, nhiều người nước ngoài đã nhờ người thân đứng tên BĐS thay mình, việc này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý khi có tranh chấp xảy ra.
Trong bài viết này, BLawyers Vietnam sẽ trình bày 04 lưu ý quan trọng mà người không có quốc tịch Việt Nam cần lưu ý khi giải quyết tranh chấp trong trường hợp nhờ người thân đứng tên BĐS.
1. Quyền sở hữu BĐS của người không có quốc tịch Việt Nam
Pháp luật đất đai hiện hành quy định người không có quốc tịch Việt Nam không thuộc đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Tuy nhiên, người nước ngoài vẫn được phép sở hữu một số loại BĐS nhất định tại Việt Nam theo pháp luật nhà ở, cụ thể như sau:
- Pháp luật nhà ở cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong dự án,…) thông qua các hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại từ chủ đầu tư dự án, nhận tặng cho hoặc thừa kế nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại,… với điều kiện khu nhà ở không nằm trong khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh;
- Ngoài ra còn phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Người nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam;
- Không thuộc diện được hưởng quyền miễn trừ ngoại giao; và
- Bị giới hạn về số lượng nhà được sở hữu bởi một hoặc nhiều người nước ngoài trong một phạm vi địa lý, cụ thể: tối đa 30% số căn hộ trong một tòa chung cư, và sở hữu không quá 250 căn nhà.
2. Tính hợp pháp của việc nhờ người thân đứng tên BĐS
Theo quy định pháp luật, một trong các điều kiện để một giao dịch dân sự có hiệu lực, là mục đích và nội dung của giao dịch đó không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Việc người không có quốc tịch Việt Nam nhờ người thân đứng tên hộ BĐS không thuộc phạm vi được pháp luật điều chỉnh.
Một số trường hợp, người không có quốc tịch Việt Nam muốn sở hữu nhà đất, nhưng để tránh rào cản pháp lý, tài sản lại được đăng ký dưới tên một người thân mang quốc tịch Việt Nam. Sự thỏa thuận này giữa các bên tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý như sau:
- Giao dịch “nhờ đứng tên hộ” có thể bị xem là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật; hoặc
- Giao dịch “nhờ đứng tên hộ” cũng có thể được xem là giao dịch giả tạo. Khi các bên tạo lập một giao dịch giả (giao dịch đứng tên mua bán nhà đất) nhằm che giấu một giao dịch thật (người không có quốc tịch Việt Nam mới là chủ sở hữu thực sự của tài sản), theo đó, giao dịch này sẽ được xem là giao dịch dân sự vô hiệu.
3. Hậu quả pháp lý khi giao dịch “nhờ đứng tên hộ” bị tuyên vô hiệu
Khi giao dịch bị tuyên là vô hiệu, các bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, cụ thể:
- Khi giao dịch vô hiệu, bên nhờ đứng tên (người không có quốc tịch Việt Nam bỏ tiền để mua BĐS) có quyền đòi lại số tiền đã chuyển (số tiền gốc dùng mua BĐS ban đầu) cho bên đứng tên. Khi đó, Tòa án sẽ xem xét chứng cứ để xác định chính xác số tiền hoặc tài sản mà bên nhờ đứng tên đã giao cho bên đứng tên hộ.
- Bên đứng tên hộ (người có quốc tịch Việt Nam đứng tên BĐS) phải hoàn trả lại khoản tiền đã nhận của bên nhờ đứng tên. Đồng thời, do giao dịch vô hiệu không làm phát sinh quyền sở hữu hợp pháp, bên đứng tên hộ cũng không được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp đối với BĐS.
4. Tài liệu, chứng cứ khi có tranh chấp xảy ra
Vấn đề cốt yếu khi xảy ra tranh chấp nhờ đứng tên hộ là chứng minh được thỏa thuận nhờ đứng tên hộ và nguồn tiền sở hữu tài sản. Tuy nhiên, bản chất của giao dịch này thường là sự thỏa thuận miệng hoặc giấy tờ riêng lẻ mà không thông qua công chứng. Do đó, người không có quốc tịch Việt Nam cần lưu ý các chứng cứ được Tòa án xem xét khi có tranh chấp xảy ra, cụ thể:
- Chứng từ chuyển tiền: Sao kê ngân hàng, phiếu báo có, thông tin giao dịch chuyển khoản liên quan đến việc chuyển tiền;
- Các văn bản thỏa thuận, tin nhắn, email, văn bản thể hiện ý chí của các bên;
- Bằng chứng về việc người nhờ đứng tên thực tế quản lý hay bằng chứng về việc sử dụng như hóa đơn điện nước, hợp đồng thuê nhà, sổ hộ khẩu,…; và
- Các tài liệu chứng cứ khác có liên quan đến giao dịch.
Nội dung nêu trên không phải là ý kiến tư vấn chính thức từ BLawyers Vietnam. Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi hoặc góp ý về nội dung trên, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ info@blawyersvn.com. Chúng tôi rất vui khi nghe từ bạn.
Ngày: 15/5/2025
Người viết: Thành Huỳnh và Tâm Trịnh
