Cập nhật một số quy định mới trong tháng 10/2024

Bản tin pháp luật Việt Nam #27 mang đến bạn các thông tin sau:

BẢN TIN PHÁP LUẬT

I. Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023

Vào ngày 24/7/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 95/2024/NĐ-CP (“Nghị Định 95”) có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 với một số nội dung đáng chú ý như sau:

1. Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1.1. Giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Nghị Định 95 quy định giấy tờ chứng minh đối tượng là tổ chức được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm các loại giấy tờ sau:

1. Đối với tổ chức trong nước: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; hoặc giấy tờ chứng minh việc thành lập tổ chức do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật;
2. Đối với tổ chức nước ngoài thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam: Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư; và
3. Đối với tổ chức nước ngoài không thuộc đối tượng tại Mục I.1.1.(ii) nêu trên: Giấy chứng nhận đầu tư; hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động hoặc thành lập tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở.

Bên cạnh đó, Nghị Định 95 cũng quy định giấy tờ chứng minh đối tượng là cá nhân được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm các loại giấy tờ sau:

1. Đối với cá nhân là công dân Việt Nam: thẻ căn cước của cá nhân; hoặc hộ chiếu của cá nhân; hoặc các giấy tờ khác của cá nhân có giá trị chứng minh quốc tịch Việt Nam;
2. Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: hộ chiếu nước ngoài của cá nhân; hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế theo pháp luật về xuất nhập cảnh của cá nhân. Ngoài giấy tờ nêu trên, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài cần có thêm giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch; và
3. Đối với cá nhân nước ngoài: hộ chiếu nước ngoài của cá nhân kèm theo cam kết bằng văn bản về việc không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.

1.2. Giấy tờ chứng minh điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Theo quy định của Nghị Định 95, các giấy tờ chứng minh điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm các giấy tờ như sau:

1. Đối với tổ chức, cá nhân trong nước thì phải có giấy tờ chứng minh có quyền sở hữu nhà ở thông qua một trong các hình thức sau:
   1. Hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở; nhận nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định của pháp luật; hình thức khác theo quy định của pháp luật;
   2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai; và
   3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua các hình thức quy định tại Luật Nhà ở 2023.
2. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam thì phải có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm tạo lập nhà ở;
3. Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở; và
4. Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam hoặc giấy tờ pháp lý tương đương nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở.

2. Đối tượng, điều kiện được bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư

2.1. Đối tượng được bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư

Theo Nghị Định 95, các đối tượng sau thuộc diện được bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư:

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
2. Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác;
   Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại; và
3. Hộ gia đình, cá nhân là người đang thuê nhà ở thuộc tài sản công thuộc diện bị Nhà nước thu hồi theo quy định, trừ trường hợp bị thu hồi do chiếm dụng nhà ở.

2.2. Điều kiện được bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư

Để được bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư, Nghị Định 95 quy định các đối tượng cụ thể phải đáp ứng các điều kiện cụ thể như sau:

1. Trường hợp đối tượng tại Mục I.2.1.(i) và Mục I.2.1.(ii) nêu trên có nhu cầu mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư.
   • Trường hợp đối tượng được tái định cư có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bố trí mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định về bố trí nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư và pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
   • Đối tượng quy định tại Mục I.2.2.(i) trên đây phải không thuộc diện đã được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở;
2. Trường hợp thuộc đối tượng tại Mục I.2.1.(iii) nêu trên thì thực hiện bố trí nhà ở tái định cư theo quy định của pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; và
3. Trường hợp thuộc đối tượng tại Mục I.2.1.(iv) nêu trên thì phải thuộc diện đang sử dụng nhà ở theo quy định về đối tượng được thuê nhà ở cũ thuộc tài sản công.

II. Quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Vào ngày 24/7/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 96/2024/NĐ-CP (“Nghị Định 96”) có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 với một số nội dung đáng chú ý như sau:

1. Công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh

Việc công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh đã được Nghị Định 96 quy định chi tiết với các yếu tố sau đây:

1. Thời điểm công khai thông tin: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trước khi ký kết hợp đồng bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản có trách nhiệm phải công khai đầy đủ các thông tin theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
2. Phương thức, hình thức công khai thông tin: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.
   • Việc công khai thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thực hiện theo quy định của Nghị định số 94/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; và
3. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm cập nhật thông tin đã công khai trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày thông tin có sự thay đổi.

2. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản

Theo Nghị Định 96, các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được xác lập, ký kết tuân thủ đúng theo các quy định tại Mục II.2.1 và Mục II.2.2 dưới đây:

2.1. Các hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản

Các hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản áp dụng cho các đối tượng được Nghị Định 96 điều chỉnh bao gồm các hợp đồng mẫu sau:

1. Mẫu Hợp đồng mua bán nhà ở, Hợp đồng thuê mua nhà ở;
2. Mẫu Hợp đồng thuê nhà ở;
3. Mẫu Hợp đồng mua bán, Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng; Mẫu Hợp đồng mua bán, Hợp đồng thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
4. Mẫu Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
5. Mẫu Hợp đồng mua bán, Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng; Mẫu Hợp đồng mua bán, Hợp đồng thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
6. Mẫu Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
7. Mẫu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
8. Mẫu Hợp đồng cho thuê, Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
9. Mẫu Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;
10. Mẫu Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản; và
11. Mẫu Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán, Hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

2.2. Nguyên tắc xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản

Nghị Định 96 quy định các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:

1. Được sử dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản để ký kết sau khi đã thực hiện công khai thông tin theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản;
2. Tuân thủ, chấp hành hoạt động kiểm tra, giám sát của cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản trong việc thực hiện các quy định, nguyên tắc về việc thực hiện công khai, sử dụng, xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
3. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ tuân thủ đúng, không được thay đổi các nội dung có trong các hợp đồng trong kinh doanh bất động sản mẫu tại Mục II.2.1 nêu trên. Trường hợp trong các hợp đồng mẫu có nội dung để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được bổ sung nội dung thì việc bổ sung nội dung hợp đồng phải bảo đảm tuân thủ nguyên tắc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không làm thay đổi hoặc trái với các nội dung đã có trong hợp đồng mẫu;
4. Trường hợp có sửa đổi, bổ sung nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản đã công khai thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm đồng thời công khai hợp đồng đã sửa đổi, bổ sung theo quy định trước khi sử dụng để ký kết hợp đồng;
5. Trong trường hợp hợp đồng kinh doanh bất động sản được doanh nghiệp sử dụng để ký kết với các khách hàng có nội dung không đúng với nội dung của hợp đồng mẫu, không đúng với hợp đồng mẫu đã thực hiện công khai, không tuân thủ đúng các nguyên tắc nêu trên thì bị xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật có liên quan và có trách nhiệm bồi thường các thiệt hại phát sinh đối với các khách hàng đã ký hợp đồng do các vi phạm của mình. Nếu có tranh chấp thì các bên liên quan căn cứ theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và pháp luật có liên quan để giải quyết; và
6. Trường hợp ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thông qua giao dịch điện tử và chữ ký số thì thực hiện theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử.

III. Quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2024

Vào ngày 30/7/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 102/2024/NĐ-CP (“Nghị Định 102”) có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024 với những nội dung đáng chú ý sau đây:

1. Quy định về tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất

Theo Nghị Định 102, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế.

Trong trường hợp nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển; đảo; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh thì việc nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan.

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất do nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai 2024.

2. Quản lý, khai thác quỹ đất ngắn hạn

2.1. Nguyên tắc cho thuê đất, tài sản gắn liền với đất

Theo Nghị Định 102, căn cứ quỹ đất, tài sản gắn liền với đất do Nhà nước giao quản lý, tổ chức phát triển quỹ đất được cho thuê diện tích đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) theo nguyên tắc sau:

1. Việc cho thuê phải lập hợp đồng, xác định việc thuê đất tạm thời tương ứng với mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và của Nghị Định 102. Theo đó, người được thuê đất không phải thực hiện việc đăng ký đất đai, không được cấp Giấy chứng nhận;
2. Thời hạn cho thuê không quá 05 năm, trong thời hạn hợp đồng khi Nhà nước thực hiện kế hoạch sử dụng đất thì phải thanh lý hợp đồng và không được bồi thường, hỗ trợ tài sản đã đầu tư trên đất. Trước khi thanh lý hợp đồng, tổ chức phát triển quỹ đất phải có văn bản thông báo cho bên thuê đất biết chậm nhất là 60 ngày.

2.2. Khai thác quỹ đất ngắn hạn

Theo Nghị Định 102, việc khai thác quỹ đất ngắn hạn được các cơ quan có thẩm quyền thực hiện theo các quy định như sau:

1. Đơn giá khởi điểm cho thuê đất do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho thuê đất quyết định;
2. Tiền cho thuê đất và tài sản gắn liền với đất được tính vào doanh thu và hạch toán theo quy định của pháp luật đối với đơn vị sự nghiệp công lập;
3. Tổ chức, cá nhân thuê đất không được xây dựng các công trình kiên cố và phải cam kết tự nguyện tháo dỡ công trình khi được thông báo của tổ chức phát triển quỹ đất về việc chấm dứt hợp đồng, không được bồi thường về đất, tài sản và chi phí đầu tư vào đất. Tổ chức, cá nhân thuê đất phải nộp khoản tiền đặt cọc đối với trách nhiệm tháo dỡ công trình;
4. Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm lập danh mục các khu đất, thửa đất có khả năng khai thác ngắn hạn, công bố công khai trên cổng thông tin điện tử, trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất và của tổ chức phát triển quỹ đất để lựa chọn các tổ chức, cá nhân có đơn xin thuê đất và có đề xuất đơn giá thuê cao nhất trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày công bố.
   • Trường hợp chỉ có một tổ chức hoặc cá nhân có đơn xin thuê đất và có đề xuất đơn giá thuê đất không thấp hơn đơn giá khởi điểm tại Mục III.2.2.(i) nêu trên thì tổ chức phát triển quỹ đất ký hợp đồng cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân đó.
   • Trường hợp hết thời hạn 30 ngày mà không có tổ chức, cá nhân xin thuê đất thì thực hiện lại việc công bố công khai theo quy định của Nghị Định 102; và
5. Việc cho thuê đất ngắn hạn theo Nghị Định 102 không phải đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, không phải đáp ứng yêu cầu về sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

Nội dung nêu trên không phải là ý kiến tư vấn chính thức từ BLawyers Vietnam. Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi hoặc góp ý về nội dung trên, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ info@blawyersvn.com. Chúng tôi rất vui khi nghe từ bạn.

Ngày viết: 29/10/2024

Tác giả: BLawyers Vietnam

Đội ngũ thực hiện Bản tin cập nhật tin tức pháp lý

CÁC BÀI BÁO ĐÃ ĐĂNG

• Theo dõi và đánh giá công tác quản lý, sử dụng đất đai: 02 thay đổi mới cần nắm
• 03 “thế khó” của doanh nghiệp muốn lắp đặt điện mặt trời mái nhà trên mái nhà xưởng
• 03 điểm cần lưu ý đối với nhà đầu tư về chương trình ứng dụng thành tựu của Cách mạng công nghiệp 4.0 trong việc đảm bảo an ninh năng lượng quốc gia đến năm 2030
• 03 lưu ý quan trọng cho nhà đầu tư về Chiến lược phát triển công nghiệp bán dẫn Việt Nam đến năm 2030 và tầm nhìn 2050

NỀN TẢNG ÂM THANH

• PODCAST: #16 Lao động: Xây dựng và ban hành các tài liệu nội bộ liên quan đến lao động
  

LIÊN HỆ CHÚNG TÔI

✍ Legal News and Update Team
📩 legalnews@blawyersvn.com

CÁC BẢN TIN PHÁP LUẬT ĐÃ ĐĂNG

• Cập nhật một số quy định mới trong tháng 09/2024

Tải bản chất lượng cao tại đây ⇓:

Bản tin Pháp luật #27 (Tiếng Việt)

Có thể bạn muốn đọc thêm CNPL khác của BLawyers Vietnam: Bản tin Pháp luật tháng 06/2024/ Bản tin Pháp luật tháng 07/2024/ Bản tin Pháp luật tháng 08/2024