Ngày: 11/5/2021
Người viết: Tuyến Phạm
Hiện nay, dù tình hình dịch bệnh diễn ra căng thẳng, các giao dịch bất động sản ở Việt Nam vẫn được thực hiện. BLawyers Vietnam đã tập hợp bên dưới bộ 27 câu hỏi thường gặp và câu trả lời xoay quanh vấn đề giao dịch bất động sản. Trong đó, chúng tôi tập trung vào vấn đề chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở. Về các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, chúng tôi đã nêu trong một bài khác.
1. Cần chuẩn bị giấy tờ gì trước khi chuyển nhượng nhà ở gắn liền với đất, căn hộ chung cư (“Bất Động Sản”)?
Ngoài các giấy tờ khác, bên bán và bên mua cần phải chuẩn bị các loại giấy tờ chính sau:
- Bên bán:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“GCNQSDĐ”) ;
- Chứng minh nhân dân/ căn cước công dân/ hộ chiếu;
- Sổ hộ khẩu;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất;
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (Giấy chứng nhận kết hôn/ Giấy chứng nhận độc thân); và
- Hợp đồng ủy quyền (nếu người bán ủy quyền cho người khác).
- Bên mua:
- Chứng minh nhân dân/ căn cước công dân/ hộ chiếu;
- Sổ hộ khẩu; và
- Giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân (Giấy chứng nhận kết hôn/ Giấy chứng nhận độc thân).
2. Làm thế nào để kiểm tra tình trạng pháp lý của Bất Động Sản trước khi nhận chuyển nhượng?
Có thể kiểm tra tình trạng pháp lý của Bất Động Sản thông qua các cách sau:
- Kiểm tra GCNQSDĐ: cần kiểm tra nội dung liên quan đến diện tích sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc đất,…;
- Kiểm tra thông báo, biên lai nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiện trạng ngôi nhà.
- Nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để kiểm tra đất thuộc quy hoạch, thế chấp, tranh chấp hay không.
3. Khi chuyển nhượng Bất Động Sản thì loại giấy tờ nào cần phải công chứng?
Khi chuyển nhượng Nhà Đất thì cần công chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng Bất Động Sản giữa bên bán và bên mua.
4. Có cần phải làm thủ tục sang tên khi chuyển nhượng Bất Động Sản không? Hậu quả pháp lý khi không thực hiện thủ tục này?
Có. Bên nhận chuyển nhượng phải làm thủ tục sang tên (đăng ký biến động đất đai) trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trên đất có hiệu lực.
Trường hợp không thực hiện thủ tục sang tên, Bên nhận chuyển nhượng có thể bị phạt tiền từ 1 triệu đồng đến 10 triệu đồng.
5. Thủ tục sang tên GCNQSDĐ như thế nào? Thời gian thực hiện?
Thủ tục sang tên GCNQSDĐ còn được gọi là chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các bước sau:
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ;
- Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã (“Cơ Quan Cấp Phép”) nơi có đất;
- Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính (Thuế thu nhập cá nhân (“Thuế TNCN”), lệ phí trước bạ);
- Bước 5: Nhận GCNQSDĐ.
Thời gian thực hiện dự kiến: 10 -15 ngày làm việc kể từ ngày Cơ Quan Cấp Phép nhận đủ bộ hồ sơ hợp lệ.
6. Hồ sơ sang tên GCNQSDĐ gồm những giấy tờ gì?
Hồ sơ bao gồm :
- Đơn đăng ký biến động đất đai;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- GCNQSDĐ;
- Tờ khai Thuế TNCN;
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn Thuế TNCN (nếu có);
- Tờ khai lệ phí trước bạ;
- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
7. Có thể hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng Bất Động Sản đã công chứng hay không? Thực hiện như thế nào?
Có. Hợp đồng chuyển nhượng Bất Động Sản đã được công chứng có thể bị hủy bỏ nếu có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của các bên trong hợp đồng.
Việc hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng phải được công chứng tại chính văn phòng công chứng cùng với chính công chứng viên đã thực hiện việc công chứng hợp đồng đó . Thủ tục công chứng hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng được thực hiện tương tự thủ tục công chứng hợp đồng.
8. Bên nào chịu trách nhiệm sang tên GCNQSDĐ khi chuyển nhượng?
Không có quy định bắt buộc bên chuyển nhượng hay bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện thủ tục sang tên GCNQSDĐ nên hai bên có thể thỏa thuận bên nào trực tiếp đi làm thủ tục, nhưng nghĩa vụ nộp phí trước bạ vẫn là của bên nhận chuyển nhượng .
9. Mua bán Bất Động Sản bằng giấy viết tay có được cấp GCNQSDĐ?
Có hai trường hợp chuyển nhượng Bất Động Sản bằng giấy viết tay sẽ được cấp GCNQSDĐ gồm:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Như vậy, hai trường hợp này chỉ áp dụng khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực trước ngày 01/7/2014. Từ ngày 01/7/2014 đến nay thì không được chuyển nhượng Bất Động Sản bằng giấy viết tay mà phải lập hợp đồng có công chứng, chứng thực, nếu không giao dịch sẽ không có hiệu lực.
10. Khi thực hiện việc chuyển nhượng Bất Động Sản, những nghĩa vụ thuế nào sẽ phát sinh? Ai là người có trách nhiệm nộp những khoản thuế đó?
Khi thực hiện việc chuyển nhượng Bất Động Sản thì các bên phải chịu trách nhiệm với các khoản thuế sau:
- Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp Thuế TNCN; và
- Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ để thực hiện việc đăng ký biến động.
11. Cần chuẩn bị giấy tờ nào khi khai thuế TNCN?
Các giấy tờ chính cần chuẩn bị khi khai thuế TNCN bao gồm:
- Tờ khai Thuế TNCN;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Chứng minh nhân dân/ căn cước công dân/ hộ chiếu của người kê khai;
- GCNQSDĐ; và
- Tài liệu chứng minh được miễn Thuế TNCN (nếu có).
12. Cần chuẩn bị giấy tờ nào khi khai lệ phí trước bạ?
Giấy tờ cần chuẩn bị khi khai lệ phí trước bạ bao gồm:
- Tờ khai lệ phí trước bạ;
- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có);
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
13. Có được chuyển nhượng Bất Động Sản đang thế chấp ở ngân hàng không?
Có thể. Bất Động Sản đang thế chấp ở ngân hàng có thể được chuyển nhượng cho người khác nếu bên chuyển nhượng nhận được sự đồng ý của ngân hàng nhận thế chấp.
14. Những rủi ro gì khi nhận chuyển nhượng Bất Động Sản đang thế chấp?
Nhận chuyển nhượng Bất Động Sản đang thế chấp sẽ có những rủi ro như là:
- Trường hợp chuyển nhượng nhưng chưa có sự đồng ý của ngân hàng hoặc chưa thanh toán hết nợ cho ngân hàng thì hợp đồng này được xem là vô hiệu vì trái với quy định của pháp luật, ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của bên thứ 3 là ngân hàng.
- Người bán cấu kết với nhân viên ngân hàng để lừa người mua nhằm chiếm đoạt số tiền đã đặt cọc.
15. Có được cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai?
Nếu nhà ở hình thành trong tương lai đáp ứng đủ các điều kiên để được đưa vào kinh doanh thì cá nhân, pháp nhân có thể thực hiện việc cho thuê.
16. Hợp đồng cho thuê nhà có phải công chứng không?
Hợp đồng cho thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng chứng thực. Các bên ký kết hợp đồng có thể công chứng nếu có nhu cầu.
17. Người nước ngoài có được sở hữu nhà ở lâu dài tại Việt Nam?
Có. Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo thỏa thuận trong các giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở là nhà chung cư, nhà ở thương mại nhà ở riêng lẻ nhưng không quá 50 năm kể từ ngày được cấp GCNQSDĐ và có thể được gia hạn.
Trường hợp người nước ngoài kết hôn với người Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài ở Việt Nam và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
18. Khi mua căn hộ chung cư/ đất nền dự án, ai có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở?
Khi mua căn hộ chung cư/đất nền dự án, chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ thay cho khách hàng hoặc cung cấp hồ sơ cho khách hàng tự đăng ký.
19. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt Kiều) có được sở hữu nhà ở tại Việt Nam?
Có. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
20. Có phải mọi trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất đều làm thay đổi chủ thể sử dụng đất?
Không phải mọi trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất đều làm thay đổi chủ thể sử dụng đất. Trường hợp cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế (không có chủ thể sử dụng) thì bị nhà nước thu hồi đất.
21. Căn cứ để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất?
a) Căn cứ tính tiền sử dụng đất:
- Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất;
- Mục đích sử dụng đất; và
- Giá đất hoặc giá trúng đấu giá.
b) Căn cứ tính tiền cho thuê đất:
- Diện tích đất cho thuê;
- Thời hạn cho thuê đất;
- Đơn giá thuê đất; trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì giá đất thuê là đơn giá trúng đấu giá; và
- Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
22. Trường hợp nào được miễn Thuế TNCN khi chuyển nhượng Bất Động Sản?
Có 02 trường hợp được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng Bất Động Sản là:
- Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng; và
- Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở một thửa đất và có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng.
23. Có được xây nhà trên đất nông nghiệp?
Không. Người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp. Để xây dựng nhà ở thì người sử dụng đất phải thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở theo quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.
24. Có thể mua bán nhà ở xã hội được không?
Có. Nhà ở xã hội có thể bán theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở xã hội trong thời hạn tối thiểu là 5 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.
Trong trường hợp chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước hoặc bán lại cho chủ đầu tư hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định pháp luật, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế TNCN.
25. Điều kiện để có thể mua bán, chuyển nhượng nhà ở tái định cư?
Nhà ở tái định cư có thể được chuyển nhượng nếu đáp ứng các điều kiện của nhà ở để giao dịch như sau:
- Có GCNQSDĐ;
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
- Không thuộc diện kê biên để thi hành án; và
- Không thuộc diện có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở.
26. Bảng giá do UBND cấp tỉnh công bố được sử dụng như thế nào?
Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
- Tính tiền sử dụng đất trong một số trường hợp;
- Tính thuế sử dụng đất;
- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; và
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước.
27. Hậu quả pháp lý của việc ghi mức giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế của Bất Động Sản là gì?
Trường hợp bị phát hiện, bên chuyển nhượng có thể bị xử phạt hành chính trong lĩnh vực thuế. Nặng hơn, bên đó có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế. Bên cạnh đó, việc kê khai không đúng về giá chuyển nhượng sẽ dễ dẫn đến tranh chấp giữa các bên.
Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi hoặc góp ý về nội dung trên, vui lòng liên hệ với chúng tôi theo địa chỉ consult@blawyersvn.com. BLawyers Vietnam rất muốn nghe từ bạn!
Có thể bạn muốn tìm hiểu thêm:
Rủi ro nào cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có giá trị thấp hơn thực tế?
Bảo vệ quyền và lợi ích trong trường hợp quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho nhiều người mua
