Bảo vệ quyền và lợi ích trong trường hợp quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho nhiều người mua

Ngày: 30/3/2021

Tác giả: Yến Lê

Bảo vệ quyền và lợi ích trong trường hợp quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho nhiều người mua

Chuyển nhượng một thửa đất cùng lúc cho nhiều người khác nhau là trái với quy định pháp luật nhưng thực trạng này vẫn thường xuyên diễn ra tại Việt Nam. Trên thực tế, Cơ quan có thẩm quyền giải quyết như sau: (1) xử lý hình sự nếu chứng minh được bên bán có hành vi chiếm đoạt, thủ đoạn gian dối và có ý thức chiếm đoạt tài sản; hoặc (2) xử lý theo tố tụng dân sự nếu bên bán là người có quyền sử dụng đất (“QSDĐ”) hợp pháp. Bài viết này sẽ cung cấp những thông tin cần thiết để bảo vệ quyền lợi của người mua đất dưới góc độ của quan hệ dân sự.

1. Bên mua có quyền khởi kiện ra Tòa để yêu cầu hoàn lại tiền hay không?

Khi bên bán chuyển nhượng trái pháp luật cùng một thửa đất cho nhiều người mua khác nhau, bên mua có thể căn cứ trên một hoặc các yếu tố sau để khởi kiện ra Tòa án:

  • Giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức:
    • Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không được lập thành văn bản theo hình thức quy định;
    • Việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan; hoặc
    • Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không được công chứng, chứng thực.
  • Giao dịch dân sự không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
    • Không có Giấy chứng nhận QSDĐ;
    • QSDĐ bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
    • Đất có tranh chấp; hoặc
    • Hết thời hạn sử dụng đất.
  • Giao dịch dân sự bị lừa dối
    • Lừa dối trong chuyển nhượng QSDĐ là hành vi cố ý của bên bán hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên mua hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nên đã xác lập giao dịch đó.

2. Thủ tục yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

2.1. Thời hiệu khởi kiện

Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu tại các trường hợp nêu ở trên là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

2.2. Tòa án có thẩm quyền

Tranh chấp liên quan đến bất động sản phải được giải quyết tại Tòa án nơi có bất động sản.

2.3. Trình tự, thủ tục để khởi kiện ra Tòa án

Giai đoạn 1: Khởi kiện và thụ lý vụ án

  • Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện trong 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện;
  • Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và ra quyết định thụ lý trong thời hạn 05 ngày làm việc nếu hồ sơ hợp lệ;
  • Người khởi kiện đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.

Thời hạn chuẩn bị xét xử là 02 tháng kể từ ngày thụ lý

Giai đoạn 2: Hòa giải và chuẩn bị xét xử

  • Thẩm phán mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải;
  • Nếu hòa giải không thành thì Thẩm phán ra quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Giai đoạn 3: Phiên tòa sơ thẩm

2.4. Hồ sơ khởi kiện

Người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ như sau: Đơn khởi kiện theo mẫu và chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm.

3. Làm thế nào để bảo vệ quyền lợi của người mua trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Một số dấu hiệu phổ biến của để nhận diện tình trạng chuyển nhượng một thửa đất cho nhiều người:

  • Đặt cọc bằng hợp đồng viết tay;
  • Không công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ;
  • Đất đang thế chấp ngân hàng;
  • Chuyển nhượng QSDĐ bằng vi bằng;
  • Không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Giấy tờ pháp lý không rõ ràng.

Tóm lại, chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch phức tạp và để bảo vệ quyền lợi của mình, người nên tìm kiếm lời khuyên từ các chuyên gia trong lĩnh vực này khi có tranh chấp xảy ra.

Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi nào về nội dung nêu trên, vui lòng gửi cho BLawyers Vietnam đến địa chỉ email consult@blawyersvn.com.

Có thể bạn muốn tìm hiểu thêm:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vợ hoặc chồng xác lập đã được công chứng có hủy bỏ được không?

Cần lưu ý gì về quấy rối tình dục theo Bộ luật Lao động 2019?

Thủ tục chuyển đổi khoản vay từ công ty mẹ ở nước ngoài thành vốn góp vào công ty con

blawyersvn-cta-image

Yêu cầu tư vấn luật miễn phí

Vui lòng gọi cho chúng tôi hoặc điền vào mẫu đơn bên dưới. Chúng tôi sẽ phản hồi bạn trong vòng 24 giờ đồng hồ.

  • This field is for validation purposes and should be left unchanged.