Xác định giá tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất – Góc nhìn từ một bản án thực tế

Những năm gần đây cùng với sự phát triển mạnh về kinh tế xã hội, nhu cầu chỉnh trang đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật và các khu đô thị mới của địa phương để phục vụ nhu cầu nhà ở, sinh hoạt ngày càng tăng. Để các dự án này được thực hiện, Nhà nước cần phải thu hồi đất và bồi thường theo quy định của pháp luật. Thực tế, không ít các dự án phát triển kinh tế – xã hội bị chậm tiến độ do có các bất đồng ý kiến trong việc xác định giá trị đất bồi thường giữa người dân và cơ quan thu hồi đất. 

Vậy, cần lưu ý gì về giá tiền bồi thường khi thu hồi đất diễn ra trên thực tế? BLawyers Vietnam sẽ trình bày tóm tắt bên dưới đây.

thu hồi đất

1. Tóm tắt nội dung bản án

Bản án số 281/2019/HC-PT của Tòa án Nhân dân tối cao tại TP. Hồ Chí Minh về việc khiếu kiện quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có nội dung chính như sau:

  • Ngày 18/6/2003, Ủy ban Nhân dân TP. Hồ Chí Minh (“UBNDTP”) có Quyết định số 2720/QĐ-UB về việc thu hồi đất để thực hiện dự án chỉnh trang đô thị;
  • Ngày 13/4/2009, Ủy ban Nhân dân Quận B (“UBNDQ”) lập Phương án số 110/PA-UBND về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án chỉnh trang đô thị;
  • Ngày 30/9/2010, UBNDQ có quyết định số 6111/QĐ-UBND-QTĐT phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 khu phức hợp cao tầng, văn phòng, thương mại dịch vụ và căn hộ;
  • Ngày 06/6/2013, bà H nhận được Quyết định số 5763/QĐ-UBND ngày 05/6/2013 của UBNDQ về bồi thường hỗ trợ tái định cư và giải phóng mặt bằng đối với căn nhà gia đình bà đang sử dụng hợp pháp với giá bồi thường về đất là 54.000.000 đồng/m2;
  • Ngày 01/7/2013, không đồng ý với Quyết định số 5763/QĐ-UBND nên bà H đã khiếu nại vì cho rằng UBNDQ công bố phương án bồi thường vào năm 2009, nhưng đến năm 2013 mới ban hành Quyết định bồi thường mà lại áp giá bồi thường theo phương án năm 2009;
  • Sau nhiều lần giải quyết khiếu nại, sửa đổi, bổ sung Quyết định nhưng vẫn chưa thỏa đáng, nên bà H tiếp tục khởi kiện yêu cầu thu hồi Quyết định số 5763/2013/QĐ-UBND;
  • Tại bản án hành chính sơ thẩm số 421/2018/HC-ST ngày 10/4/2018, Toà án nhân dân TP. Hồ Chí Minh đã quyết định không chấp yêu cầu của bà H;
  • Ngày 19/4/2018, bà H có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm;
  • Tại bản án số 281/2019/HC-PT tòa phúc thẩm đã chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà H với lý do sau:
    • Dự án trên có mục đích thương mại, nên phải bồi thường theo giá thỏa thuận;
    • UBNDQ công bố phương án bồi thường vào năm 2009 mãi đến năm 2013 mới ban hành Quyết định bồi thường mà lại áp giá bồi thường theo phương án năm 2009 là không đúng quy định của pháp luật. Tại thời điểm này giá đất theo Ngân hàng thẩm định giá cao hơn 54.000.000 đồng/m2.

2. Vấn đề rút ra từ bản án

Từ bản án trên có thể thấy việc áp dụng giá đất bồi thường ngoài việc vận dụng các quy định của pháp luật, cơ quan thu hồi đất còn phải căn cứ vào thực tế thực hiện dự án để ban hành giá bồi thường thỏa đáng cho người dân. Cụ thể như sau:

  1. Giá bồi thường đất phải phù hợp với mục đích của dự án: Theo bản án trên, mục đích ban đầu của dự án là để thực hiện dự án chỉnh trang đô thị. Đây là trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và giá bồi thường do nhà nước ban hành dựa trên các quy định của pháp luật . Tuy nhiên, mục đích của dự án đã được thay đổi thành xây dựng khu phức hợp cao tầng, văn phòng, thương mại dịch vụ và căn hộ. Đây là dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất nên chủ đầu tư phải thương lượng giá đất.
  2. Giá bồi thường đất là giá của loại đất đó tại thời điểm thu hồi đất: Theo quy định của pháp luật, giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất . Tuy nhiên, theo bản án, tại thời điểm ban hành quyết định thu hồi đất cho bà H, UBNDQ xác định giá đất theo bảng giá đất năm 2009 là không đúng. Vì việc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng.

Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi hoặc góp ý về nội dung trên, vui lòng liên hệ với chúng tôi theo địa chỉ consult@blawyersvn.com. BLawyers Vietnam rất muốn nghe từ bạn!

Ngày: 15/03/2022

Người viết: Huy Nguyễn

Maybe you want to read:

Cách xác định tiền lãi chậm trả, phạt vi phạm và bồi thường trong quan hệ thương mại theo Án lệ số 09/2016/AL?

Giao dịch bất động sản tại Việt Nam: 27 câu hỏi luật sư thường gặp và câu trả lời

Rủi ro nào cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có giá trị thấp hơn thực tế?

blawyersvn-cta-image

Yêu cầu tư vấn luật miễn phí

Vui lòng gọi cho chúng tôi hoặc điền vào mẫu đơn bên dưới. Chúng tôi sẽ phản hồi bạn trong vòng 24 giờ đồng hồ.

  • This field is for validation purposes and should be left unchanged.