Cơ chế nào để cơ quan cấp phép chấp thuận cho nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam?

Hiện nay, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài (“NĐTNN”). NĐTNN có thể đầu tư vào doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua hình thức góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã hiện hữu. 

Tuy nhiên, các cơ quan có thẩm quyền cấp phép của Vietnam (“Cơ Quan Cấp Phép”) đang áp dụng một cơ chế đặc biệt khi xem xét chấp thuận việc góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của NĐTNN vào doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cơ chế đó là gì và cần lưu ý gì, BLawyers Vietnam sẽ nêu bên dưới góc độ kinh nghiệm thực tiễn hỗ trợ cho các khách hàng của chúng tôi trong thời gian vừa qua.

bất độn sản

1. Điều kiện kinh doanh bất động sản của NĐTNN

Theo quy định của Luật Đầu Tư 2020, NĐTNN là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam.

NĐTNN cần tuân thủ các điều kiện đầu tư vào Việt Nam được quy định tại điều ước quốc tế và các hiệp định song phương mà Việt Nam là thành viên ký kết. Tại Biểu cam kết về dịch vụ của Việt Nam trong WTO và các Hiệp định thương mại tự do mà Việt Nam là thành viên hiện nay không quy định điều kiện đối với ngành nghề kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Do đó, đối với những lĩnh vực chưa được quy định tại Biểu cam kết thì Cơ Quan Cấp phép có quyền chấp thuận hoặc từ chối cấp phép cho NĐTNN, điều này phụ thuộc vào cơ chế, chính sách của Việt Nam và điều kiện thực tế của NĐTNN.

Theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản 2014, NĐTNN được phép hoạt động kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau.

  1. Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
  2. Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
  3. Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
  4. Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; và
  5. Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

Ngoài ra, việc kinh doanh bất động sản chỉ được thực hiện tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được Nhà nước phê duyệt.

2. Cơ chế đặc biệt và lưu ý

a. Về thủ tục cần thực hiện

NĐTNN thực hiện thủ tục đăng ký góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam theo các trình tự như sau như sau:

  1. Bước 1: NĐTNN nộp hồ sơ đăng ký góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam tại Cơ Quan Cấp Phép; và
  2. Bước 2: Sau khi nhận được thông báo chấp thuận góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của Cơ Quan Cấp Phép, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện thủ tục thay đổi cổ đông, thành viên, chủ sở hữu, thay đổi loại hình tổ chức (nếu có).
b. Thực tiễn về việc Cơ Quan Cấp Phép phê duyệt chấp thuận cho NĐTNN góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

Cơ Quan Cấp Phép sẽ xem xét hồ sơ và kiểm tra việc đáp ứng điều kiện về bảo đảm quốc phòng, an ninh và điều kiện sử dụng đất đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo các giấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“GCNQSDĐ”) của doanh nghiệp. Theo luật, nếu quyền sử dụng đất tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới và xã, phường, thị trấn ven biển, khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh thì Cơ Quan Cấp Phép không chấp thuận cho NĐTNN góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

Đối với trường hợp của khách hàng chúng tôi, mặc dù quyền sử dụng đất tọa lạc tại một đô thị lớn ở miền Nam Việt Nam, Cơ Quan Cấp Phép vẫn xin ý kiến của Bộ Quốc Phòng, Bộ Công An, và Uỷ ban Nhân dân tại nơi có quyền sử dụng về việc với việc NĐTNN mua vốn tại doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có ảnh hưởng đến an ninh quốc phòng. Việc lấy ý kiến đã được thực hiện bằng cách trình văn bản kèm hồ sơ đăng ký của khách hàng đến các Bộ ngành, cơ quan có liên quan để được phúc đáp trong vòng 2-4 tháng kể từ ngày gửi công văn. Thời gian này không thống nhất tại từng Bộ ngành, cơ quan.

Điều gây ngạc nhiên cho khách hàng của chúng tôi là Cơ Quan Cấp Phép chỉ xem xét giải quyết đề nghị mua vốn của NĐTNN khi đã có đầy đủ phản hồi của các Bộ ngành, cơ quan. Chúng tôi cũng được chuyên viên của Cơ Quan Cấp Phép giải thích một cách không chính thức rằng Cơ Quan Cấp Phép “không thể” làm gì khác nếu không có văn bản chính thức từ các Bộ ngành và cơ quan được gửi văn bản lấy ý kiến.

Tóm lại, mặc dù việc giải quyết hồ sơ chấp thuận cho NĐTNN góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đã được quy định trong luật nhưng trên thực tế vẫn rất “cồng kềnh” về thủ tục giấy phép. Kinh nghiệm nêu trên của chúng tôi cũng chỉ đề cập một phần là cơ chế giải quyết về hồ sơ. Thực tế là việc chuẩn bị một bộ hồ sơ để được xét duyệt trong nội bộ Cơ Quan Cấp Phép cũng khá là “oái oăm” mà luật sư của chúng tôi sẽ chia sẻ trong một dịp khác.

Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi hoặc góp ý về nội dung trên, vui lòng liên hệ với chúng tôi theo địa chỉ consult@blawyersvn.com. BLawyers Vietnam rất muốn nghe từ bạn!

Ngày: 12/07/2022

Người viết: Linh Nguyễn

Maybe you want to read:

8 điểm cần lưu ý trước khi giao kết Hợp đồng lao động (từ ngày 01/01/2021)

Đã cập nhật: Thế nào là đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động trái pháp luật của người sử dụng lao động?

Tranh chấp xử lý kỷ luật lao động theo hình thức sa thải – Góc nhìn từ một tranh chấp thực tế

blawyersvn-cta-image

Yêu cầu tư vấn luật miễn phí

Vui lòng gọi cho chúng tôi hoặc điền vào mẫu đơn bên dưới. Chúng tôi sẽ phản hồi bạn trong vòng 24 giờ đồng hồ.

  • This field is for validation purposes and should be left unchanged.